大規模改修工事をするにあたって

設立の主旨

業務内容

長期修繕計画とは

なぜ『長期修繕計画』が必要なのか

今現在建っているマンションで、築後１５～２０年を経ても未だに改修工事を行わず、手付かずのものが多数あり、その理由の第１は工事費用にあります。
過去に積み立ててきた修繕積立金で工事費の大部分が賄わるなら問題は無い訳です。
しかし、多くのマンションでは積立金が充分でなかった事もあり、一時金の徴収で資金不足を補っていたようです。
　毎月の修繕積立金は「どの程度の金額が適切なのか」入居当初に決められた積立金は、過去には管理費の１０～１５％程度のものが多く、現在でもこれに近い事が行われている場合もあります。しかし、管理費を基準とした積立金の設定には根拠が無く、又、あまりにも低額過ぎます。
修繕積立金は、基本的には長期修繕計画を基に、その資金的裏付けとして位置づけられる制度と考えなければなりません。
したがって積立金は計画的に行われる修繕工事の資金計画に基づいて設定されるものなのです。　その為にも長期修繕計画はマンションの維持、管理には不可欠なものと言えます。

『長期修繕計画』の目的

建物の手入れには日常の小口修繕や、事故修繕で毎年一定額の普通修繕費（営繕費）を設け、一般会計によって処理する【日常修繕】と、予め設定した修繕周期に基づいて、中規模や大規模修繕の実施を計画し、何らかのグレードアップや性能向上を計る【計画修繕】があります。
これらの計画修繕をまとめたものが【長期修繕計画】と言われるもので、その目的は老朽化・機能低下を防ぐ為に「何時、どのような修繕を行う必要があるのか」を知り、修繕積立金との相関を明確にし、長期修繕計画の資金的裏付けとする事にあります。

『長期修繕計画』の内容

長期修繕計画の必要性が認識され始め、その策定方法が論議されだしたのは昭和５０年代後半からであり、それまでは主に修繕周期表とおおまかな戸当たりの概算工事費のみを記載してあったようです。　修繕計画のレベルをどの程度のものとするかはマンションの経過年数と長期修繕計画の策定の時期によって異なります。
最近の傾向では、修繕項目の整理と概算の工事費を算出し、それに基づいて修繕積立金の額を設定する事が一般的になっています。

『長期修繕計画』に盛り込む内容

1). 「修繕対象部位と項目の整理」
　建物、設備等の修繕の対象となる部位と項目を竣工図面等により洗い出す。

2). 「修繕仕様・工法」の提案
　建物の各部位がどのような材料で造られているか、又、傷みの状況により修繕方法が異なります。　これらを考慮した上で修繕、改善方法を検討し提案します。

3). 「修繕周期」の設定
　修繕対象部位毎に一定の修繕周期（サイクル）を設定します。　用いられている材料、工法、傷み具合を考慮し設定します。

4). 「概算工事費」の算出
　おおまかな施工数量と、それにより概算の工事費を算出するものです。　しかし、修繕項目の中には策定時点で的確な工事費を想定出来ないものもあり、この場合には戸当たり概算として予算を計上する場合もあります。

5). 「計画修繕費」の支出計画
　修繕周期の設定と概算工事費の算出により、計画年度毎の計画修繕費が算出されます。　これを策定期間内で累計する事により当面必要とする修繕費の合計額が出されます。　これが修繕積立金の根拠となります。

修繕の種類とサイクルの決め方

外装塗装
標準的サイクルは12年程度です。
一般的に高層建築物の方がサイクルは短くなります。
足場仮設の関係から、10～12年サイクルを設定すべきです。

屋根防水
アスファルト防水等は、一般的に10年保証となっています。　標準的なサイクルは、露出防水で10～12年、コンクリート押エ工法では18～20年です。
雨漏りが発生すれば部分補修を行います。　部分補修が管理上大変になった時に全面改修を行います。
雨漏りの発生も無いのに改修工事を行うのは間違いで、資金の無駄遣いになります。

鉄部塗装
外気に晒されているものは4年とします。　塩害のある所は3年としますが、錆の発生は避けなければなりませんので、錆が発生した時点で塗替え時期となります。

給排水管
既設管の仕様により、改修時期は大きく異なります。　1975年頃までは亜鉛メッキ鋼管を使用していました。　これは15年位で交換時期となります。
現在ではほとんどライニング鋼管を使用していますので、修繕時期は25年以上を設定出来ます。　修繕時期は漏水の部分修繕を行い、全面改修の時期は慎重に決める必要があります。